Demanda Fiscalía de NY a bancos mayores en el fraude nacional hipotecario con registros electrónicos de hipotecas

Acusación establece que el  uso de MERS por Bank of America, JP Morgan Chase y Wells Fargo resultaron en ejecuciones hipotecarias fraudulentas

MERS y administradores presentaron acciones impropias para embargar cuando la autoridad para la ejecución era cuestionable

Schneiderman: MERS y administradores han incurrido en prácticas engañosas y fraudulentas que perjudicaron a propietarios de viviendas y minando proceso judicial de ejecución hipotecaria

El Fiscal General Eric T. Schneiderman presentó hoy una demanda contra varios de los mayores bancos del país, acusados de la creación y utilización de un sistema privado nacional de registro electrónico de hipoteca conocido como MERS, el cual se ha traducido en una amplia gama de ejecuciones hipotecarias engañosas y fraudulentas en los tribunales estatales federales, perjudicando los propietarios de viviendas y atentando contra la integridad del proceso de judicial para embargos hipotecarios. La demanda afirma que los empleados y agentes de Bank of America, JP Morgan Chase y Wells Fargo, actuando como "agentes de certificación de MERS ", han presentado en repetidas ocasiones documentos judiciales que contienen información falsa y engañosa para dar la impresión de que la parte procurando el embargo tenía la autoridad para someter un caso, cuando en realidad podía no tenerla. La demanda nombra a JPMorgan Chase Bank, NA, Bank of America, NA, Wells Fargo Bank, NA, MERSCORP, Inc. así como con sede en Virginia y su filial, Mortgage Electronic Registration Systems, Inc.

La demanda también afirma que el sistema MERS ha eliminado efectivamente la capacidad de los propietarios de viviendas y  del público para rastrear las transferencias de bienes a través del sistema tradicional de los registros públicos. En cambio, esta información se almacena ahora sólo en una base de datos privada - que está plagada de inexactitudes y errores - sobre la que MERS y las instituciones financieras miembros del sistema ejercen un control único. La lista de acusados también incluye a  BACH Home Loans Servicing, LP, Chase Home Finance LLC, EMC Mortgage Corporation, y Wells Fargo Home Mortgage Inc.,

"Los bancos crearon el sistema MERS para no cumplir con el sistema de registro de la propiedad, para facilitar la titulización rápida y venta de hipotecas. Una vez que las hipotecas no terminaron bien, estos mismos bancos presentaron una demanda de ejecución hipotecaria en masa sobre la base de las presentaciones judiciales engañosas y fraudulentas, que buscan quitarle las viviendas a personas con poca consideración de los requisitos básicos legales o el imperio de la ley", dijo el Fiscal General Schneiderman. "Nuestra acción demuestra que hay un conjunto de reglas para todos - no importa cuán grande o poderosa  la institución puede ser - y que esas normas se harán cumplir enérgicamente. Sólo a través de una verdadera rendición de cuentas  por la conducta ilegal y engañosa en la crisis hipotecaria se hará justicia para los propietarios de Nueva York".

El sector financiero creó MERS en 1995 para permitir a las instituciones financieras locales evadir los costos de registro de las localidades, evitar la molestia y los trámites de registro de las transferencias públicas de hipotecas y facilitar la rápida venta y bursatilización de créditos hipotecarios. MERS opera como una organización de membresía, y la mayoría de las grandes empresas que participan en el sector hipotecario - originando préstamos, comprar o invertir en préstamos, o préstamos de servicio - son miembros, entre ellos JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Fannie Mae y Freddie Mac. Más de 70 millones de préstamos a nivel nacional se han registrado en el sistema MERS, incluyendo unos 30 millones de préstamos activos.

A través de su membresia en MERS, estas empresas evitan registrar públicamente la compra y venta de hipotecas mediante la designación de MERS Inc. - una compañía fantasma sin ningún interés económico en el préstamo hipotecario - como el emisor  "nominal" del préstamo hipotecario en los registros públicos. En cambio, los miembros del MERS debieron registrar las transferencias de la hipoteca registros electrónicos privados de MERS . La teoría básica detrás de MERS es que, como MERS Inc. sirve como un "nominado" (o agente) para la mayoría de los principales prestamistas, sigue siendo el "acreedor" en los registros públicos, independientemente de la frecuencia con que el préstamo sea vendido o transferido entre los miembros del MERS . Así, aunque MERSCORP sólo tiene alrededor de 70 empleados, MERS Inc. actúa como acreedor hipotecario de registro de decenas de millones de préstamos registrados en el Sistema de MERS.

MERS ha concedido a más de 20,000  "agentes certificadores" la autoridad para actuar en su nombre, incluida la facultad de asignar las hipotecas, para ejecutar trámites necesarios para embargar la hipoteca, y  presentar  documentos en nombre de MERS en procedimientos de bancarrota. Estos oficiales de certificación no son empleados de MERS, sino que son empleados por miembros del MERS, como JPMorgan Chase, Bank of America y Wells Fargo.

La conducta de, así como el uso del sistema de MERS de los “servidores”, se ha traducido en la presentación de procedimientos inadecuado de ejecución hipotecaria en Nueva York, socavando la integridad del proceso judicial, creando confusión e incertidumbre con respecto a los intereses y derechos de propiedad, y potencialmente afectando los títulos en propiedades en todo el Estado de Nueva York. De hecho, varios jueces de Nueva York han puesto en duda la posición de la parte procurando embargo en los casos de préstamos MERS y la validez de las cesiones de hipotecas ejecutadas por los agentes certificadores de MERS.

La demanda específicamente  establece que los acusados ​​ han participado en las siguientes prácticas fraudulentas y engañosas:

·           MERS ha presentado más de 13,000 acciones de ejecución hipotecaria en contra de los propietarios de Nueva York alistándose a sí misma como el demandante, pero en muchos casos, el MERS no tenía autoridad legal para ejecutar la hipoteca y no poseer o tener el pagaré (promissory note) , a pesar de decir lo contrario en las presentaciones judiciales.

·           Oficiales de certificación de MERS, incluyendo a los empleados y agentes de JPMorgan Chase, Bank of America y Wells Fargo, han ejecutado y presentado repetidamente  documentos  legales  en la corte que pretendiendo asignar la hipoteca y / o nota a la  parte que procura la ejecución. Estos documentos contienen numerosos defectos, entre ellos tergiversaciones afirmativas de hechos, que las hacen falsas, engañosas y / o no válidas. Estas asignaciones eran a menudo generadas automáticamente y  firmadas robóticamente "robosigned" por personas que no revisaron los registros de propiedad, no confirmando la exactitud de los documentos, o incluso leer los documentos. Estas asignaciones falsas y defectuosas a menudo enmascaraban vacíos en la cadena de título y la incapacidad de la parte demandante para establecer su autoridad para ejecutar la hipoteca, y como resultado engañaron a los propietarios y los tribunales.

·          El uso indiscriminado de “ oficiales de certificación”  que no eran empleados de MERS para ejecutar documentos legales vitales ha confundido, engañado a propietarios y los tribunales y el hecho que sea difícil determinar si la parte tiene realmente el derecho a ejecutar la hipoteca.  Los oficiales de certificación de MERS han ejecutado y presentado con regularidad asignaciones de hipotecas en procesos judiciales y otros documentos legales en nombre de la MERS, sin revelar que no son empleados del MERS, sino que son empleados por otras entidades, como el prestador de servicios hipotecarios presentando el caso o su abogado. La línea de la firma sólo indica que el individuo es un "Secretario Asistente", "Vicepresidente", u otro oficial del MERS. De hecho, estos documentos a menudo pretenden asignar a la hipoteca al empleador del oficial certificador. Por otra parte, como resultado del fracaso de los acusados ​​ para realizar un seguimiento de la designación de los oficiales de certificación y el alcance de su autoridad para actuar, las personas han firmado los documentos legales en nombre de la MERS, tales como las asignaciones y modificaciones de préstamos hipotecarios, cuando no se designan como un agente certificador MERS en el momento o no estaban autorizados para suscribir los documentos en nombre de MERS con respecto al préstamo.

·          MERS y sus miembros han engañado y extraviado los prestatarios acerca de la importancia y las ramificaciones de la función de MERS "con respecto a su préstamo suministrando  información inadecuada.

·          El sistema MERS está plagado de imprecisiones que hacen difícil verificar la cadena del título de préstamo o del actual titular de la nota-, y crea confusión entre los interesados ​​ que se basan en  esta información. Además, como resultado de estas imprecisiones, MERS ha presentado casos sobre la propiedad equivocada.

La demanda busca una declaración de que las supuestas prácticas violan la ley, así como medidas cautelares, daños y perjuicios a los propietarios perjudicados, y sanciones civiles. La demanda también busca una orden judicial que requiere que los  acusados ​​ tomen todas las medidas necesarias para subsanar cualquier defecto de título y liberar todo gravamen inadecuado como resultado de sus actos fraudulentos y engañosas prácticas.

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